Kredyt, a umowa przedwstępna

Zaciąganie kredytu hipotecznego to wiele przygotowań i konieczność załatwienia licznych formalności. Jako jedna z nich jest często wymieniana umowa przedwstępna podpisywana ze sprzedającym. Trzeba jednak pamiętać, że jej zapisy są obowiązujące dla obu stron, a niektóre sformułowania w niej zawarte mogą się okazać kłopotliwe, a często wręcz stać się przyczyną odmowy przyznania finansowania.

Czemu służy zawieranie umowy przedwstępnej?

Kupno mieszkania lub domu wymaga dysponowania sporą kwotą, która zwykle jest trudna do zgromadzenia, zwłaszcza w czasie, gdy większość ludzi najbardziej potrzebuje odpowiedniego lokum – na początku kariery zawodowej lub niewiele lat po jej rozpoczęciu. W takiej sytuacji konieczne bywa zaciągnięcie kredytu hipotecznego i przejście całej drogi związanej z przygotowaniem się do załatwiania formalności i gromadzeniem odpowiednich dokumentów oraz wyborem instytucji finansowej oferującej najkorzystniejsze warunki. Zwieńczeniem wstępnego etapu tego procesu jest najważniejsze – znalezienie odpowiedniego mieszkania, w cenie, która leży w zasięgu możliwości kredytowych kupującego. By zacząć finalizować zakup konieczne jest dostarczenie bankowi, który ma sfinansować zakup odpowiedniego dokumentu, na podstawie którego będzie on mógł podjąć ostateczną decyzję, przygotować umowę do podpisania, a następnie przelać środki. Niezależnie od tego, czy transakcja ma być zawarta na rynku wtórnym, czy też chodzi o zakup mieszkania od dewelopera, pierwszym podpisanym dokumentem uruchamiającym de facto całą procedurę, jest zawarcie umowy przedwstępnej – wyjaśnia przedstawiciel firmy Finansowy Piotr, która zajmuje się pośrednictwem kredytowym.

Umowa przedwstępna to szczególny rodzaj dokumentu, w którym obie strony deklarują, że w wyznaczonym w niej terminie przystąpią do podpisania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Choć umowa tego rodzaju pozwala jedynie na domaganie się zawarcia właściwej umowy i ewentualnego odszkodowania w związku z poniesionymi stratami, jeśli do tego nie dojdzie stanowi najlepsze zabezpieczenie, jakim dysponują obie strony. Sprzedający mieszkanie ma pewność – popartą żądaniem przekazania przez kupującego  zadatku – że ma do czynienia z poważnym oferentem, który nie wycofa się z transakcji, narażając go na stratę czasu, a często także szansy na sprzedaż innym chętnym. Kupujący zdobywa dokument, który może przedstawić bankowi, a jednocześnie – o ile zdecyduje się na zawarcie umowy w formie notarialnej – ma możliwość dokładnego sprawdzenia stanu prawnego lokalu i zweryfikowania, że sprzedający ma prawo dysponowania nim.

Warto pamiętać, że nie istnieje formalny wymóg prawny zawierania umowy przedwstępnej w formie notarialnej. W taki sposób musi być zawarta dopiero umowa deweloperska przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym oraz sama umowa kupna-sprzedaży, gdy mieszkanie jest nabywane na rynku wtórnym. Forma notarialna może być jednak wymagana przez bank, a w dodatku mimo konieczności uiszczenia przy tej okazji stosownej opłaty notarialnej będzie opłacalna, choćby ze względu na to, że minimalizuje ryzyko ewentualnego oszustwa.

O czym trzeba wiedzieć przed podpisaniem umowy przedwstępnej?

Celem podpisania umowy przedwstępnej jest „zarezerwowanie” sobie lokalu (wielu deweloperów nazywa umowy przedwstępne właśnie rezerwacyjnymi) na czas, jaki jest potrzebny do załatwienia wszystkich formalności wymaganych przy kredycie hipotecznym. Warto pamiętać, że termin, jaki zostanie zapisany, w umowie jest wiążący dla obu stron. W razie jego przekroczenia sprzedający może, choć nie musi, zatrzymać zadatek, a umowa przestanie obowiązywać. Bardzo ważne jest więc wyznaczenie takiej perspektywy czasowej, która będzie akceptowalna dla sprzedającego, a jednocześnie pozostawi pewien margines na nieprzewidziane zdarzenia.

Dla zwiększenia szans powodzenia całej transakcji trzeba pamiętać, że podpisanie umowy przedwstępnej powinno być końcem wcześniejszych przygotowań, a nie ich początkiem. Jeśli jednak tak się zdarzy, to jedynym rozsądnym wyjściem pozostaje skontaktowanie się z doradcą kredytowym, który pomoże w załatwieniu wszystkich formalności. Będzie to również najlepszy sposób na rozpoczęcie przygotowań zawczasu. Nawet zwrócenie się po pomoc do profesjonalisty nie będzie jednak dawało gwarancji powodzenia, jeśli w umowie znajdą się postanowienia, które nie są zwykle akceptowane przez banki.

Zapisów, które można zaliczyć do tej kategorii, jest wiele. Mogą one dotyczyć terminu, w jakim bank ma przelać należność na konto sprzedającego, warunków płatności, np. wpłat w ratach czy przekazania środków w chwili podpisania aktu notarialnego. Każda instytucja finansowa może prowadzić własną politykę co do oczekiwań wobec przedstawianych przez potencjalnych kredytobiorców umów przedwstępnych. Najlepszym sposobem na uniknięcie bardzo kosztownej wpadki jest zapoznanie się z wymogami przed podpisaniem umowy ze sprzedawcą.

Najczęstszym sposobem zabezpieczania interesów sprzedawcy jest umieszczanie w umowie przedwstępnej klauzuli, która mówi o przekazaniu przy jej zawarciu sumy stanowiącej zabezpieczenie na wypadek, gdyby kupujący zmienił zdanie i chciał wycofać się z umowy. W interesie sprzedającego jest w takim przypadku domaganie się wpłacenia zadatku. Wiąże się to z tym, że zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego zadatek przepada na korzyść sprzedającego w sytuacji, gdy umowna kupna-sprzedaży nie dojedzie do skutku z winy kupującego. Choć wiąże się to z pewnym ryzykiem w sytuacji, gdy bank odmówi z dowolnego powodu przyznania kredytu, to jednocześnie jest także gwarancją dla kupującego. W przypadku, gdyby to sprzedający wycofał się z transakcji, będzie musiał zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.